La tributaria prácticamente acaba con el mercado inmobiliario. La eliminación de los incentivos y el aumento en los impuestos hará inviable la construcción y venta de vivienda. El encarecimiento de las propiedades será inevitable, el anhelo familiar de tener casa propia pasará a ser una lejana ilusión y el sector quedará congelado, por lo mínimo, hasta 2026.
En primer lugar, la reforma retira los beneficios al ahorro programado que se genera con las cuentas AFC para adquisición de vivienda. Puntualmente, si en estas hay depositados más de $26 millones ya no habrá ningún tipo de exención y serán objeto de tributación ordinaria. Una medida que le quita todo el atractivo a estas cuentas y que afectará considerablemente las posibilidades de los hogares de acceder a una vivienda propia.
En segundo lugar, la tributaria le propicia un golpe fulminante a la construcción de vivienda VIS y VIP, dado que elimina los incentivos que actualmente tienen las constructoras para adelantar este tipo de proyectos. Por ejemplo, hoy en día la venta de los terrenos que se destinen para estas edificaciones está exenta de renta, situación que se replica con la primera enajenación de este tipo de apartamentos.
En otras palabras, las constructoras deberán asumir más costos a la hora de edificar viviendas VIS y VIP, lo cual deriva en dos consecuencias. La primera, es que ese mayor valor se trasladará al usuario final vía precio del inmueble. La segunda, es que, de no lograr el cierre financiero de los proyectos, las empresas dejarán de construir este tipo de viviendas, toda vez que legalmente no pueden exceder de cierto valor y si el modelo de negocio deja de ser rentable, sencillamente las constructoras trasladan su operación a otro nicho de mercado.
En tercer lugar, y esto es lo más grave de todo, el proyecto incrementa la tarifa de la ganancia ocasional, el impuesto que se cobra en la venta de inmuebles, del 10% a un margen que oscilará entre el 19% y 39%.
Con esto, si una familia vende un inmueble que compró hace 10 años terminará pagándole al Estado más de una tercera parte del valor del mismo, dado que el sector inmobiliario es uno de los que mayor valorización tiene año tras año. Una dinámica que no solamente perjudicará las finanzas de los hogares que encuentran en la finca raíz una inversión estable, sino que podrá derivar en una verdadera crisis para el sector.
Al fin y al cabo, la excesiva carga impositiva le quitará todo el atractivo al mercado inmobiliario, ya que los propietarios de las viviendas deberán pagar una tarifa de ganancia ocasional exorbitante a la cual hay que sumar el impuesto predial, la renta y, si el titular del bien es una empresa, una altísima tarifa de renta corporativa, industria y comercio y dividendos.
Finalmente, es inevitable que la subida de las tasas de interés que ha ordenado el Banco de la República derive en un encarecimiento de los créditos hipotecarios. Y aunque este no es un tema que se trata en la tributaria, sí debería ser tenido en cuenta por el Gobierno al momento de estructurar el proyecto.
De hecho, a corto y mediano plazo la adquisición de vivienda va a ser cada vez más costosa por este factor, razón por la que el Ministerio de Hacienda lo último que debería estar haciendo son propuestas para eliminar los incentivos tributarios que dinamizan el sector inmobiliario.
En últimas, si el Congreso no modifica esta iniciativa y la aprueba tal cual la presentó el Gobierno, lo que terminará sucediendo es un congelamiento del mercado inmobiliario por cuatro años. Nadie va a asumir una carga tributaria tan desproporcionada ni a pagar los mayores costos que se derivan del proyecto. La esperanza del sector, entonces, estará depositada en que una nueva administración en el 2026 tumbe esta infame reforma que solo busca mayores recursos para financiar un dañino asistencialismo estatal cuyo único objetivo real es la compra de votos vía subsidios.
Publicado: agosto 24 de 2022
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